深圳断供房数量达146549套？楼市真实现状调查

日前，对于深圳楼市现状，有网传视频显示：“越来越多的人选择弃房断供，目前深圳断供房数量为146549套”。

针对此传言，深圳金融监管部门回应：视频内容严重失实，纯属谣言。据悉，目前深圳市房地产贷款按揭不良率为0.23%，一直保持在较低水平，没有明显变化。如果按照传言中的深圳断供房数量，以断供房平均未偿贷款100万元/套的保守假设测算，仅按揭不良贷款就超过1400亿元，这与实际情况严重不符。

网传视频截图。来源：证券时报

【资料图】

“弃房断供”，市场一般认为是贷款购房者停止房屋按揭，放弃该房屋的行为。产生原因多是房价下跌，持有住房价格远低于个人继续要交纳按揭贷款的价格，导致房屋变成“负资产”，或购房者出现财务问题无法偿还按揭。

那么，深圳楼市真实现状如何？是否存在“弃房断供”的可能？笔者就此展开调查。

法拍房未明显增加，断供数据或“货不对板”

一般，“弃购断购”后的房屋将进入法拍市场，笔者从法拍机构鹏润法拍、深圳同致诚评估数据研究中心获取的数据表明，深圳2021年以来两年半以内的法拍房数据，未达到网传视频所述的“146549套”。

法拍机构鹏润法拍的数据显示：

2021年度深圳市法拍住宅房源为2947套，成交1885套，成交金额约178亿元，成交率为64%；

2022年度深圳市法拍住宅房源为3478套，成交1294套，成交金额约95亿元，成交率约37%；

2023年1-7月，深圳市法拍住宅房源为2320套，成交1019套，成交金额约85亿元，成交率约44%。

从2021年以来的数据可见，法拍住宅数量呈小幅增长趋势，不过整体平稳。统计期间的房源数量合计也不过8745套，未突破万套。

来源：鹏润法拍 

深圳同致诚评估数据研究中心数据与鹏润法拍数据趋同。

“今年因为疫情结束，法院处于正常工作状态，相对于去年法拍房的上拍量肯定是提升了的。”鹏润法拍拍卖事业部总经理周建虎表示，大部分法拍房从断供到拍卖需要1-2年时间，“两年前深房理的粉丝蟹姐姐的案件是我看到的最快纪录，4月买房11月底拍卖”。

周建虎介绍，“根据我们的经验，95%以上的法拍房，拍卖的原因都是银行断供。但是银行断供的里面，其实大部分是经营贷断供，而不是住房按揭贷款。我们判断的依据是住房按揭贷款购买时间与抵押时间差距不大，基本是在一个月以内。如果是经营贷，这两个时间相差就很大。”

对于当前的法拍房市场，周建虎认为，由于从弃房断供到法拍的时间很长，虽然法拍房数据不能实时体现断供实时情况，不过从房源增长数量来看，整体趋稳。

由此来看，网传的“目前深圳断供房数量为146549套”这一说法，或与楼市实情“货不对板”。

成交量筑底，市场信心平稳

实际上，当前深圳楼市相对平稳，市场信心平稳。

深圳成交量正在筑底。据深圳市住建局披露，2023年1-6月，深圳一、二手住宅合计成交32445套，比去年同期增加24.35%。具体来看，一手住宅成交16209套，同比增0.51%；二手住宅成交16236套，比去年同期大幅增加+62.93%。

二手住宅挂牌量方面，据深圳市房地产中介协会，截至8月7日，全市约5.2万套挂牌出售。整体来看，近一个月的挂牌量持续减少，表明业主观望情况增加，对后市的预期正在发现变化。

来源：深房中协 

挂牌价格呈下行趋势，据深圳中原研究中心监测的有效挂盘数据，8月最新挂盘的住宅中，约64.82%的楼盘挂盘均价环比下跌，跌幅多在5%以内，部分楼盘最高跌幅超过20%。另外，挂盘均价环比上涨的楼盘占比则约35.18%，涨幅也大部分在5%以内，最高也不超过13%。

从挂牌价格跌幅来看，对比最低购房支出三成首付，价格空间仍然较大，购房者难以因此“弃房断供”。另外，成交价格方面，因为限价的原因，新房价普遍低于市场价。而二手住宅价格，根据国家统计局数据，今年以来虽持续下探态势，不过跌幅可控，2023年1-6月份同比最大单月跌幅也仅2.7%。

还有一个值得留意的现象是，据房地产业内披露，有部分购房者正在卖掉临深房产，借市场下行将资金转移至深圳市场“捡漏”。这些购房者认为，深圳是大湾区核心城市，资产价值稳定，且未来值得期待。这部分购房者对深圳楼市行情也是很好的支撑。

深圳“炒家”加速离场，实力购房者增加

近几年“房住不炒”政策主导的调控下，深圳楼市更趋于理性。

据深圳中原研究中心的数据，2018-2020年深圳二手住宅按揭购房占比还在八成以上，但2021年大幅下滑至67.3%，2022年继续下滑至54.7%。这组数据从侧面反映出，深圳购房者的杠杆程度在降低，以往高周转高杠杆的买卖方式逐渐落幕，二手房市场回归“房住不炒”的主场。

2023年上半年深圳二手住宅按揭购房占比56.2%，较2022年上升1.5%，止住了自2019年以来连续三年的下滑，但较2019年下降了30.5%，依然处于低位。

来源：中原地产 

贷款买房的另一面则是全款买房。

当前，深圳楼市全款购房的比例也在上升。据深圳贝壳研究院数据，2023年上半年，深圳二手住宅全款购买比例上升至32%。从整体趋势来看，自2017上半年起至2021上半年期间，二手住宅全款购买比例均在10%以下，但随后的一年内比例突破20%，今年上半年的占比升超三成。与此同时，深圳购买二手住宅在银行的贷款比例，由2017年的约60%，降至如今的50%。

来源：深圳贝壳研究院 

由此可见，当前的深圳楼市，购房者倾向于全款购房的人数增多；若贷款不易愿意多付首期，减少在银行贷款比例，以至于2023上半年购房贷款减少。

综上，深圳楼市的现状确实处于历史低位，不过从市场数据与一线感知情况来看，未形成大规模弃房断供的前提条件。从成交量来看，2021年以来一、二手住宅成交总量达到18.7万套，若发生视频所述的“目前深圳断供房数量为146549套”，规模相当于最近两年半以来成交的房源都断供，这对于市场的影响是难以想象，同时也是非常容易观察到的。

撰文/部分图片：冯少文

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